Какой вид разрешенного использования земель выбрать: ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНТ, ДНП, и чем они отличаются.

Мы подготовили подробную информацию о всех видах разрешенного использования земель. С фото и видео, в которых профессиональные юристы рассказывают, как получить выгоду и не допустить ошибок при выборе земли, для строительства вашего дома мечты.

Прописка

Возможность прописки на своем участке зависит от категории земли. Самым важным условием для оформления регистрации по месту жительства является нахождение участка в зоне закрепленной за населенным пунктом. Региональные власти обязаны заниматься размещением и поддержкой инфраструктуры населенного пункта.

Что такое вид разрешенного использования земельного участка

По типу разрешения на использование земельных участков можно выделить категории:

• индивидуальное жилищное строительство – позволено возводить жилые постройки и все, что относится к подсобным строениям. Разрешается разведение домашних животных и посев сельскохозяйственных культур;
• личное подсобное хозяйство – участок предназначен для производства сельскохозяйственной продукции и извлечения прибыли из этой деятельности. Использование ЛПХ для постройки жилых строений допустимо, но при условии если участок находится в границах населенного пункта;
• полевой участок. Угодья, предназначенные для выращивания продовольствия, не допускают возведения жилых построек. Строительство на землях сельхозназначения подразумевает только строения вспомогательного характера – склады для хранения, теплицы и другие подсобные помещения.

Как узнать ВРИ участка

Чтобы точно знать допустимые действия на интересующем участке земли, нужно выяснить тип ВРИ – «вид разрешенного использования». Есть несколько способов как это сделать.

Обратиться за выпиской из ЕГРН – Единого Государственного Реестра Недвижимости. В ЕГРН есть все технические характеристики и сведения о владельцах объектов недвижимости и земельных угодий. Запросить выписку можно в доступном МФЦ или в кадастровой палате. На сайте Росреестра можно найти форму, заполнить ее и получить данные. Выписка позволит узнать категорию земли и ВРИ.

В кадастровой палате можно получить информацию об земельном участке. Придется оплатить госпошлину и получить доверенность, заверенную нотариусом.

Выписка будет готова в срок до 5 дней. Есть также возможность запросить сведения заказным письмом.

Существует более простой способ узнать тип интересующего участка – воспользоваться кадастровой картой, доступной в интернете. Надо только знать номер участка.

Инструмент, подобный кадастровой карте называется «классификатор». Разделы классификатора обозначены цифрами. Каждая цифра отвечает за доступные варианты использования угодий. Соответственно каждый раздел разделен на подразделы, для более точной информации. Найти классификатор можно на сайте Министерства Экономического Развития РФ.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Условно выделяется несколько зон, подразумевающих жилищное строительство:

• жилые дома;
• строения для деловой активности и государственно-муниципальных учреждений;
• предпринимательство;
• области для обустройства мест отдыха;
• места массового посещения и общественного использования.

Названые зоны включают в себя еще несколько категорий.

Зоны размещения деловых и государственных предприятий допускают отведение земли:

• организациям, предоставляющим коммунальные услуги;
• социальным учреждениям, оказывающим поддержку населению;
• медицинским учреждениям;
• для оказания ветеринарных услуг.

Построить на этих территориях можно и культурные объекты:

• места для проведения культурного досуга;
• учебные центры и образовательные учреждения;
• религиозные постройки;
• научные и исследовательские центры;
• пункты размещения управленческих кадров.

ИЖС индивидуальное жилищное строительство

Жилые районы:

• выделенное индивидуальное строительство – семейные таунхаусы;
• палаточные городки, кемпинги. Обычно это места проведения фестивалей, выставок и иных массовых мероприятий;
• зоны малоэтажного жилого фонда. Построенные на этих участках дома не выше 8 этажей;
• районы многоэтажного строительства.

Земля в ИЖС может быть использована:

• для постройки индивидуальных жилых домов – типовые застройки, коттеджное строительство;
• постройка подсобных строений – гаражей, сараев для хранения инвентаря и погребов.

Допускается в жилых районах размещение приусадебных участков для устройства личных подсобных хозяйств.

ЛПХ личное подсобное хозяйство

Если появилось желание поселиться на территории своего подсобного хозяйства, однако статус земли не позволяет, есть выход. Соберите документы для перевода земли из ЛПХ в ИЖС. Есть несколько обязательных условий. Участок ЛПХ должен находиться в пределах населенного пункта. Осуществлено межевание участка и он находится на кадастровом учете. ИЖС должно являться приоритетным видом использования данной территории.

Требуется уточнение, что можно строить на землях, отведенных ЛПХ.

Дозволено построить дом не выше 3-х этажей без учета цокольного. Многоквартирное строительство не допускается.

Еще одним условием является использование земельного надела по назначению – для ведения личного хозяйства.

ДНП или ДНТ дачное некоммерческое партнерство товарищество

Дачное партнерство имеет одну особенность. Владельцы земельных участков обязаны построить дома небольшого размера. Будет ли рядом с домом сад и огород зависит от пожеланий хозяев. Дачный поселок не всегда находится на сельхозугодьях. Он может прилегать к населенным пунктам.

СНТ садовое некоммерческое товарищество

Различие садового товарищества от дачного заключается в назначении земли. Данные участки выделяются для серьезного занятия земледелием и они более плодородны. Не запрещается постройка подсобных строений.

СНТ всегда расположены за пределами населенных пунктов.

ОНТ огороднические некоммерческие товарищества

Еще одна форма собственности для граждан, желающих возделывать землю. Она отличается только тем, что нельзя строить ничего кроме сараев для хранения инвентаря.

Бурение скважин

Для бурения артезианских скважин получение лицензии обязательно. На частных владениях однако, глубина скважин не должна быть больше 30 метров. Колодцами на своем участке можно пользоваться без разрешительных документов и уплаты налогов.

Нужно уточнить, что в случае использования воды для розлива на продажу, придется оформить на это дело документы.

Бурением скважин должны заниматься специалисты. До начала работ желательно провести геологические изыскания. И в случае коммерческого использования оформить в соответствии с законом о недропользовании.

Идентификация по документам

Простой способ идентификации – публичная кадастровая карта Росреестра, размещенная в интернете. Можно получить начальную информацию о любой территории. Достаточно кликнуть на карте, вам доступна упрощенная выписка из ЕГРН на участок.

Если есть кадастровый номер участка, можно ввести его в поле для поиска. Для уточнения границ земельного участка можно воспользоваться документами:

• извлеченные из техпаспорта объекта ситуационные планы;
• сведения о лесоустройстве;
• планово-картографические материалы запрашиваемые у муниципальных властей;
• проекты стройки и планирования земель для дачных, садовых и огородных товариществ.

Ответы на популярные вопросы

Во время планирования и проектирования обустройства территорий могут возникать вопросы. Попытаемся подробнее осветить самые популярные проблемы.

Зачем менять ВРИ земельного участка

Обнаружение на территориях видов строительства и использования не предусмотренных ВРИ наказывается внушительными штрафами, сносом построек и изъятием земель. Когда владелец решает заниматься «не разрешенной» деятельностью, лучше попытаться оформить это по закону.

Как изменить вид разрешенного использования

Во-первых, надо ознакомиться с правилами землепользования и застройки(ПЗЗ) установленными в данном населенном пункте(если они есть).

Необходимо четко осознавать, какие изменения даст перевод земли в другой ВРИ. Преимущества ЛПХ или ИЖС, в чем итоговая разница.

В случае когда ПЗЗ регламентируют ВРИ, следующим шагом станет подача заявления на изменение ВРИ участка. В заявлении указывается один из определенных в ПЗЗ типов, который наиболее подходит для новой цели использования угодий.

В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка

• В случае когда земельный надел используется по договору аренды, непосредственно арендатор не может изменить ВРИ, если в договоре аренды оговорен вид деятельности.
• Также могут существовать ограничения, прописанные в градостроительном регламенте и ПЗЗ. В рамках этих норм невозможно вести иную деятельность.
• Могут быть препятствия в виде отсутствия установленных правил изменения ВРИ данного участка. Это справедливо для угодий, удаленных от территорий, для которых оформлены соответствующие документы.
• Земля предоставлена в аренду без участия в торгах для выпуска изделий по программе импортозамещения.

Что такое ЛПХ и ИЖС

ЛПХ – личное подсобное хозяйство, возможность заниматься производством необходимых для проживания семьи продуктов и инвентаря. Земли ЛПХ позволяют заниматься собственным хозяйством.

При этом излишки продуктов можно продавать без оформления этой деятельности как «бизнес».

Сам участок можно получить в долгосрочную аренду от государства или выкупить.

Территории отведенные для ИЖС входят в состав земли населенных пунктов. Право собственности владельца участка дает возможность получения почтового адреса и регистрации по месту жительства. Такие кварталы имеют приоритет в плане обустройства и проведения инфраструктуры. Стройка на таких землях допускается через уведомление местных органов власти. Исключение можно сделать для строительства гаражей и сараев, погребов.

Отличие ЛПХ от ИЖС

Кроме уже перечисленных особенностей, важной отличительной чертой земель используемых под ИЖС является кадастровая стоимость. Цена участка будет значительно выше, что в свою очередь влияет на размер земельного налога. ЛПХ земли, выделенные из сельхозугодий, не допускают постройку жилых строений.

Какой участок можно перевести из ЛПХ в ИЖС

Вначале следует убедиться, что территория удовлетворяет необходимым условиям для личного жилого строительства. Земли ИЖС и ЛПХ конечно имеют схожие требования, но и имеют принципиальные расхождения.

Без выполнения каких важных пунктов невозможно изменить статус земли ЛПХ в ИЖС:

• земельный надел находится в черте населенного пункта;
• сделано межевание участка;
• участок поставлен на учет в кадастровой палате;
• ИЖС должен указываться как главный или допустимый вид разрешенного использования в данном районе;
• Площадь участка не должна выходить за рамки установленные в ПЗЗ.

Для понимания, как перевести приусадебный участок в ИЖС, надо уяснить некоторые важные моменты.

Какие ограничения существуют у участков ЛПХ

Нормативы использования земель личного подсобного хозяйства диктуются местоположением. Условно выделяются пара типов земель ЛПХ:

• приусадебный участок. Прилегают к населенным пунктам. Разрешена постройка жилых домов и регистрация по месту проживания;
• полевой участок. Земля предназначена для сельскохозяйственной деятельности. Разрешается только постройка подсобных строений.

Как перевести земли из категории ЛПХ в категорию ИЖС

Самый простой случай – надел находится на территории населенного пункта. Тогда надо просто обратиться в Росреестр с заявлением о смене ВРИ.

Если ИЖС установлен как условный вид использования земли, придется запросить разрешение местных властей. Поставить на кадастровый учет. Отправить заявление в Росреестр(приложить необходимые документы) и дождаться решения.

Что разрешено строить на приусадебном участке

Особо надо отметить, что приусадебный земельный участок, по определению, находится в пределах населенного пункта. Он служит цели производства сельскохозяйственной продукции. Так как он находится в пределах жилых районов, то допускается постройка жилых домов, сараев, гаражей и других необходимых в хозяйстве зданий.

Жилой дом

Характеристики жилого дома на приусадебном участке должны соответствовать нормам жилищного строительства на данных землях. Опираться надо на статьи Градостроительного кодекса РФ.

Хозяйственные постройки

При застройке участков под личные потребности, важно учитывать, чтобы они не мешали соседям. И самому хозяину. Окна дома не должны затеняться окружающими подсобками. Колодцы размещают далее 8 метров от дома. Объекты санитарного назначения(туалеты, компостные ямы) должны быть на расстоянии от 12 метров до скважин и колодцев.

Кустарники и деревья не высаживают близко к границам соседей. Это касается и других построек. Например, курятник не строят ближе 4 м от границы земельного надела. Следует внимательно изучить допустимые нормы, чтобы позже не доказывать правоту в суде.

Что разрешено строить на полевом участке

Полевые участки не входят в зоны принадлежащие населенным пунктам. Предназначены исключительно для занятий по выращиванию культур и разведению домашнего скота. Строительство капитальных построек не допускается на этих территориях.

Ведение личного подсобного хозяйства на выделенных полевых участках невозможно без вспомогательных построек и инвентаря. На полевых участках можно устанавливать разборные сооружения:

• теплицы для выращивания овощей и ягод, саженцев и рассады. Теплица не должна иметь фундамента и соответственно легко должна разбираться;
• колодцы допускаются, как необходимое средство добычи воды в необходимом количестве;
• устройство пруда. Пруд хорошее средство, обеспечивающее водой для полива растений. В пруду можно разводить рыбу. Но для рытья пруда требуется иметь проект по рекультивации;
• сараи для хранения урожая и орудий труда;
• уличную уборную;
• навесы для укрытия животных и с/х техники. Вольеры для содержания собак, овец и свиней;
• будка – место для сторожевой собаки;
• погреб.

Особенности и правила ведения личного подсобного хозяйства

Как ясно из определения, деятельность на земле осуществляется в личных, не предпринимательских целях и масштабах. Владелец, однако, может реализовать излишки со своего подворья.

В качестве отдельного типа можно рассматривать полевые ЛПХ. Особенностью данных наделов будет запрет на возведение жилых капитальных построек.

Все строительные работы не должны нарушать местные градостроительные нормы.

Строительство без согласования

Строительство без разрешения по определению является «самовольной постройкой». Здесь есть исключения. Такие объекты как гараж или баня строятся без опасения каких-либо недоразумений. Нет необходимости даже уведомлять о начале строительства.

В ситуации, когда гараж пристраивается вплотную к дому – это считается реконструкцией и требуется уведомить местные власти и получить разрешение.

Размещение сараев, амбара, туалета или колодца никаких разрешений не требует. Также можно без опасений проводить подъездные пути к своему жилью. В законе упоминаются «линейные объекты», это ЛЭП, кабели и трубопроводы. В ситуации когда линейный объект не имеет фундамента, его можно разместить без согласований. В эту категорию можно отнести пляжи, базы отдыха с деревянными постройками.

Чтобы исключить снос самовольных построек и судебные разбирательства, лучше обсудить проект с администрацией населенного пункта.

Юридическая сторона

Итак. В вашем сознании созрело ясное решение: «Хочу ДОМ!». Или дом уже есть, но не устраивает ВРИ. В зависимости от конкретной ситуации надо изменить в ЛПХ от ИЖС, или ИЖС в ЛПХ.

Интересы собственников земли не всегда могут совпадать. Как перевести землю в собственности из сельхозназначения в ИЖС и сделать это грамотно. Во-первых, надо присоединить надел к территории населенного пункта. Для этого подать прошение администрации района. Эксперты определят, насколько это приемлемо.

За рассмотрение и прием заявлений никакая плата не взимается. Но может потребоваться оплатить пошлины за оформление документов. В случае если решение не будет в пользу заявителя, можно собрать дополнительные обоснования и попытаться еще раз.

Обратите внимание, если за 10 лет после приобретения земли в собственность для ИЖС дом так и не появится, налог на участок будет увеличен.

Возможно возникновение ситуации, когда землю планируют изъять для осуществления разных проектов, иногда в пользу государства. В таких случаях, по возможности, надо писать заявления и требовать компенсаций и пересмотра планов. Часто конечные решения принимаются в пользу собственников.

Основанием для любых актов и решений, принимаемых касательно земельных наделов, являются гражданское и земельное законодательство. Учитывая разнообразие типов земли в земельном фонде, придется учитывать немало норм и правил, чтобы избежать возникновения конфликтов и противоречий.

В целом в России существует два типа землеустройства:

• территориальное – комплекс мер, предпринимаемый собственниками и государством для обозначения границ на местности, охраны природных объектов и надлежащего использования объектов землеустройства;
• внутрихозяйственное – мероприятия, проводимые гражданами и юридическими лицами для урегулирования и проведения сельскохозяйственного производства и ведения хозяйства.

У государства имеется достаточно экономических и политических методов управления землепользованием. В правовом и юридическом аспекте они сводятся к распределению прав на владение землей.

Финансовая сторона

С приобретением земельного участка вы обретаете не только удобства и статус землевладельца. У вас появляются и определенные обременения в виде налогов, расходов на поддержание хозяйства в надлежащем состоянии. Немалую долю расходов составят коммунальные платежи и взносы, если участок в садоводческом или огородном товариществе.

Постройка дома, покупка инвентаря и животных, посевных материалов – это все деньги. Где их взять. Государство финансирует развитие частных хозяйств. При выполнении ряда условий можно получить субсидии на развитие подсобного хозяйства. Эти субсидии строго целевые – на закупку семян, инвентаря, домашнего скота. За расходы придется строго отчитаться перед субсидирующими органами администрации.

Брать кредиты на развитие ЛПХ – дело рисковое. Нужен большой талант, чтобы все рассчитать и в итоге не разориться. Предпочтительнее начинать с малого и развивать подворье за свой счет. Надеяться на поддержку со стороны дело ненадежное.

При должной активности на земельном наделе хозяйство будет приносить не только еду на свой стол. Часть урожая и произведенных продуктов можно реализовывать на рынках.

Ипотека под ИЖС

Начиная с декабря 2020 появилась возможность получить средства для ИЖС по льготной ипотечной программе. Первым к программе подключился Сбербанк. В настоящем очень много банков предоставляют льготные кредиты с господдержкой на строительство жилья. Размер процентной ставки отличается в разных кредитных организациях, например Сбербанк предлагает от 5%.

В рамках семейной ипотеки можно получить кредит и по более низкой ставке, от 4.7%. Условия ипотечных кредитов допускают покупку участка для возведения жилого дома или готового дома. Залоговое обеспечение по кредиту на этапе стройки включает сам земельный участок, приобретаемый под ИЖС, а после завершения работ и сам жилой дом.

Есть варианты дополнительного снижения ставок. При покупке дома у подрядчика, который строил на кредиты Сбербанка, ставка по ипотеке может быть снижена более чем на процент(точные цифры требуют уточнения по ситуации).

Максимальный срок кредитования – 20 лет, при минимальном первом взносе 20%. Первый взнос можно оплатить из материнского капитала. Рассчитать точные цифры платежей можно с помощью ипотечных онлайн калькуляторов, которые можно найти на сайтах банков.

По льготной жилищной ипотеке не получится купить жилье на вторичном рынке. Сбербанк дает льготный кредит при условии, что подрядчик в списке рекомендованных банком. Банки требуют соответствия возводимого жилья установленным законом нормам и соблюдения порядка оформления.

Отказ от предложенных видов страхования при получении ипотеки дает банку право увеличить ставку на 1%, при суммарной ставке до 8%.

Максимальная сумма кредита разная для столичного сегмента и регионов. В регионах она не превышает 6 млн. рублей, для Москвы и Санкт-Петербурга – до 12 млн. рублей.

Деньги не выдают полностью в дату взятия займа. Вам будет выплачены части по факту выполненных поэтапно строительных работ.

В этом вопросе могут возникать многие вопросы, которые сразу нельзя учесть. Надо быть готовым к обращению за консультациями к компетентным специалистам.

Налоги и льготы

Процент выплат по земельному налогу определяется административными органами регионов. Предельный размер начисления не больше 0.3%. Покупая участок не забудьте проверить ваше право на налоговый вычет – сумма может достигать 290 тысяч рублей. Допускается покупка из средств материнского капитала.

Не забудьте также уточнить ваше право на получение надела на безвозмездной основе. В категории льготников на получение земли входят многодетные семьи, инвалиды, ветераны войны. Узнать полный перечень имеющих право на льготы можно у местных властей.

ИЖС – вариант перевода земли из одного вида использования в иной. При изменении статуса надела будет меняться его кадастровая стоимость и размер налога. В случае, если есть несколько собственников и среди них льготники, льготы распространяются только на ту часть, которой они владеют.

У арендаторов участков может возникнуть вопрос об обязанности уплаты земельного налога. Арендаторы не платят налог, они просто вносят плату за пользование владельцу, а он уже распоряжается прибылью.

Благодарим за прочтение нашей статьи!

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их в комментариях и наш эксперт ответит на них.

Желаем вам хорошего дня и отличного настроения!